Les bitcoiners convaincus préfèrent ne jamais vendre leurs bitcoins. Depuis mercredi, aux États-Unis, ils n’ont plus besoin de le faire pour acheter un logement : la plateforme Coinbase a ouvert au grand public, avec le prêteur immobilier Better, un prêt immobilier adossé au Bitcoin.

Le prêt immobilier adossé au Bitcoin exige une garantie importante

Les candidats doivent nantir des bitcoins (BTC) pour une valeur équivalente à au moins 250 % du prêt destiné à financer l’apport. Pour un logement neuf au prix médian d’environ 400 000 dollars, avec un apport de 20 %, cela représente un emprunt de 80 000 dollars, garanti par 200 000 dollars en bitcoins.

Le montage repose sur deux volets. Better Mortgage et Coinbase associent un prêt immobilier américain classique à un second prêt garanti par la première cryptomonnaie du marché.

Le prêt principal respecte les règles de Fannie Mae, l’organisme de financement hypothécaire soutenu par l’État. Les deux prêts appliquent le même taux d’intérêt et le client règle une seule mensualité.

La garantie est placée sur un compte de conservation de Better chez Coinbase Prime et n’est restituée qu’après remboursement ou refinancement.

Aux États-Unis, la quasi-totalité des acheteurs apporte des fonds propres : l’an dernier, l’apport médian atteignait 19 % du prix d’achat, et 10 % chez les primo-accédants.

Emprunter cette somme est généralement interdit, Fannie Mae refusant les prêts personnels et les dettes de carte de crédit comme source de l’apport. Un prêt garanti par un actif est en revanche autorisé, car l’acheteur mobilise alors un bien qu’il possède déjà.

C’est précisément dans ce cadre que s’inscrit le Bitcoin nanti. L’avantage, pour les détenteurs de bitcoins, est de ne pas avoir à vendre leurs actifs. Ils évitent ainsi de renoncer à d’éventuelles plus-values futures.

Que se passe-t-il en cas de baisse du cours ?

L’objection au Bitcoin comme garantie est évidente : son cours est très volatil. C’est pourquoi Better exige cette surgarantie de 250 %, afin de conserver une marge de sécurité en cas de forte baisse.

Dans un prêt classique adossé à des cryptomonnaies, le prêteur suit en continu l’évolution du cours. Si la valeur baisse trop, un appel de marge est déclenché : il faut remettre des garanties, faute de quoi les bitcoins sont vendus.

Cette vente forcée s’appelle une liquidation. Celui qui ne réagit pas à temps perd sa garantie, même s’il a réglé correctement ses mensualités.

Dans le cas de ce prêt immobilier, le mécanisme est différent. Une baisse du cours ne déclenche pas d’appel de marge et les conditions du prêt restent inchangées, indique Coinbase.

Better ne peut vendre les bitcoins nantis que si le client accuse soixante jours de retard de paiement. Le risque porte donc sur les mensualités, et non sur l’évolution du cours.

Ziggy Jonsson, directeur technique de Better Mortgage, souligne le blocage du marché immobilier. « En 2025, les taux élevés, les prix immobiliers à des records et une offre limitée ont porté à 40 ans l’âge médian du premier achat immobilier », explique-t-il.

Les membres de Coinbase One, l’abonnement payant de la plateforme, récupèrent 1 % de la valeur du prêt immobilier, dans la limite de 10 000 dollars, pour couvrir les frais de clôture.

La demande augmente, le marché reste étroit

Parmi les personnes inscrites sur la liste d’attente ouverte en juin, 76 % étaient déjà membres de Coinbase One et 60 % souhaitaient acheter un logement dans les six mois. Ensemble, ce groupe représentait plus de 260 millions de dollars de volume de prêts attendu.

Better affirme que 41 % de ses clients approuvés disposent de revenus suffisants, mais pas d’une épargne assez élevée pour financer l’apport.

Washington a également poussé dans ce sens. Le régulateur Federal Housing Finance Agency a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac, en juin 2025, de prendre en compte les cryptomonnaies détenues sur des plateformes régulées dans l’évaluation du risque des prêts immobiliers.

Le marché reste toutefois modeste. Ledn, un prêteur lui-même actif dans les prêts en Bitcoin, estime que le secteur pourrait passer de 3 milliards de dollars aujourd’hui à 1 000 milliards de dollars d’ici dix ans.