Les prix de l’immobilier à Dubaï baissent pour la première fois depuis 2020 à cause de la guerre en Iran

En mars, les prix de l’immobilier à Dubaï ont baissé pour la première fois depuis la pandémie. Selon le conseiller immobilier ValuStrat, l’indice des prix a chuté de 5,9 % en un mois. De plus, les ventes de logements ont également souffert : leur valeur totale a diminué de près d’un cinquième, atteignant 10,1 milliards de dollars.

Cela constitue un renversement notable pour une ville longtemps perçue comme un paradis immobilier inébranlable. La guerre avec l’Iran a érodé la confiance des investisseurs étrangers et des expatriés fortunés, ceux-là mêmes qui ont soutenu la forte croissance du marché immobilier de Dubaï ces dernières années.

La fin d’une ère

Depuis 2020, les prix de l’immobilier à Dubaï ont augmenté de plus de 70 %. L’exemption fiscale, les visas dorés et un flux constant de capitaux étrangers ont attiré de nombreux Russes, Indiens et Européens riches, faisant de la ville leur résidence principale.

Cette attractivité est désormais sous pression. Les États du Golfe ont été la cible de milliers de missiles et drones iraniens en représailles aux attaques américaines et israéliennes. La plupart ont été interceptés, mais le sentiment d’invulnérabilité a disparu. À Londres, Monaco et Marbella, les agents immobiliers notent un intérêt croissant des résidents fortunés du Moyen-Orient cherchant un refuge ailleurs.

Le marché du off-plan, un indicateur clé

La plus grande vulnérabilité réside dans le marché dit « off-plan », où les biens sont vendus avant même d’être construits. Ce segment représente près de trois quarts de toutes les transactions à Dubaï. Les acheteurs misent ici sur la croissance future de la ville. Ce même optimisme commence maintenant à vaciller.

En mars, la valeur des ventes off-plan a baissé d’environ 13 %. C’est un signe important. Lors de la crise de 2009, c’était le premier segment à s’effondrer, suivi ensuite par le reste du marché. Bien que nous n’en soyons pas encore là, les premières fissures apparaissent.

Les promoteurs restent étrangement calmes

Pour l’instant, il n’y a pas de panique. Les actions d’Emaar Properties, le plus grand promoteur de Dubaï, ont rebondi de 16 % depuis le creux de mars. Parallèlement, les promoteurs continuent de lancer de nouveaux projets et attirent les acheteurs avec des incitations, telles que des acomptes réduits.

Selon Katralnada Binghatti, PDG de Binghatti, le marché reste relativement stable. Imran Farooq, PDG de Samana, observe également que les ventes se poursuivent, bien que plus lentement. La demande provient principalement des Émirats arabes unis, d’Égypte et d’Inde. Le message du secteur est clair : le marché ralentit, mais ne s’arrête pas.

Mais les risques s’accumulent

Derrière cette relative tranquillité, les risques augmentent. Si le détroit d’Ormuz reste fermé plus longtemps, les coûts des matériaux de construction continueront de grimper. Parallèlement, la croissance démographique, moteur du marché immobilier, pourrait ralentir si les expatriés partent ou arrivent moins vite. De plus, les négociations de paix entre les États-Unis et l’Iran ont échoué à nouveau cette semaine.

Les agents immobiliers en tiennent déjà compte. Louis Harding de Betterhomes prévoit un été difficile, tandis que CBRE indique que la baisse de mars se poursuit en avril alors que la confiance des investisseurs continue de diminuer.

La baisse de prix de 5,9 % ramène le marché à son niveau d’il y a environ six mois. Ce n’est pas en soi une crise. Mais le signal est clair : un marché qui n’a presque connu que des hausses commence à montrer des fissures. Tant que le conflit avec l’Iran se prolonge, cette incertitude continuera de planer sur le secteur immobilier.